1、事件
2017年11月30日公司公告董事会审议通过采用现金方式收购公司实际控制人保利集团持有的保利香港控股50%股权，成交价格为23.8亿元，并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.7亿元。
2、我们的分析与判断
（一）保利香港控股持股保利置业39.66%
保利香港控股为一家投资控股公司，主要资产为持有香港上市的保利置业39.66%股份（40.39%表决权），此外还参股持有广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业，保利集团是其唯一股东。本次股权转让价款较保利香港控股2017年6月30日合并报表中归母所有者权益账面价值增值96.4%。截止2017年11月30日保利置业总股本36.62亿股，收盘价3.45元（港币），按此价格估算保利置业20%股权市价基本与成交对价持平。
（二）保利置业土储约2000万方
保利置业主营业务为房地产开发、投资及物业管理。房地产开发方面，公司2016年实现销售额及销售面积349亿元及279万方，同比分别升18.8%及9.0%，2017年前10月销售额及销售面积分别为328亿元、236万方。公司布局以一线及重点二三线城市为主，同时逐步拓展海外市场。截止2016年末公司土储约1940万方，按权益建面口径，贵阳、武汉、南宁、遵义及宁波占比56%。2017年上半年公司拿地总建面256.3万方。房地产投资方面，公司投资物业主要位于一线及二线省会城市，包括北京保利大厦、上海证券大厦等，截止2017年上半年公司持有权益建面约53万方。此外公司拥有物业管理项目139个，建面2890万方。
（三）内部整合加速，龙头地位巩固
本次交易旨在以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合，未来保利集团及其下属企业在境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发，以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争。公司于2017年上半年刚刚完成并购中航工业地产业务，随着央企地产业务加速整合，公司作为央企中的重要地产平台，在资源获取上优势凸显，有助于公司进一步扩大业务布局与规模，巩固龙头地位。
3、投资建议
公司前三季度拿地已超去年全年水平，政策调控环境下无论是资金还是资源上龙头企业均呈现明显优势，此外随着央企地产业务加速整合，有利于公司进一步拓展资源，在土地市场的优势也将反映在未来行业集中度的进一步提升。此外公司土地储备以一二线城市为主，随着调控政策边际效应减弱叠加今年的低基数，明年一二线城市的整体表现可能会企稳回升。我们预计公司17-19年EPS分别为1.23/1.43/1.65元，按目前股价PE估值约为10.2/8.8/7.6倍，估值处于较低水平，我们维持公司“推荐”评级。
4、风险提示
调控超出预期，新业务拓展缓慢。
