| 红狐 |
2017-05-01 10:08 |
4月28日晚上8点多，新京报在其官网发布了一条重要新闻：记者从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。
这条突发新闻传递出一个重大信号：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。
什么是定向加息？
所谓“定向加息”，有两重含义：
第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；
第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。
比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；
2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；
3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。
可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了楼市咽喉。
全国首套房贷利率连涨4个月而且，随着一线城市、二线城市相继出台的限贷、限购政策落地，政策的调控作用已初显成效。融360最新发布的《2017年4月中国房贷市场报告》也佐证了房地产调控政策的实施效果。
统计数据显示： 4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。同比去年4月份的4.49%，上升0.67%。在监测的全国35个城市533家银行中，本月有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%；折扣利率下降的有17家银行，占比3.19%；与上月持平的有394家银行，占比73.92%。二套房平均利率为5.39%，小幅波动。从同比来看，与去年同期二套房利率5.39%持平。未来或有更多城市、银行上调首套利率折扣，部分城市二套首付比例也表现出上调态势。
融360分析师李唯一认为，全国首套平均利率上升明显，自今年1月份以来，已连续4个月上升。首套首付、利率的上升，意味着购房后将需要支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出。对于一般刚性需求者来说，购房压力将会增大，但同时也会导致市场投机者投机成本剧增，在此过程中可以达到驱赶投机者的目的。银行上调房贷利率一方面取决于政府的调控政策，贯彻政府的指导思想，通过调控的手段来规范房贷市场秩序，确保房贷市场的稳健发展。另一方面也是由当前的货币政策所影响，资金成本的不断上升，使得银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。更倾向于资金回笼快，收益高的业务渠道，以此来缓解资金成本压力。
业内人士认为，房企面临行业拐点，银行将会严控房贷增量。表现在，一是房企拿地困难，政府出台关于土地批复使用的规定，从源头着手，部分城市已落地实施。二是房企融资困难，房贷政策收紧直接导致房产交易量下滑，房企资金回笼缓慢，房企融资压力骤增。三是，银行严控房贷增量，上市银行公布的财报数据显示房贷业务在银行业务占比较大，多家银行房贷业务占比超过50%。当前政府调控的情况下，大数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快，收益高的业务。未来，房贷利率上调可能性大，同时额度趋于合理，银行需要平衡点，不影响正常房贷需求，同时能缓解自身的成本压力，在稳定市场的前提下缩小力度，甚至取消优惠。
任何一次楼市泡沫的破裂都是从连续的基准利率上调开始的
著名财经评论人士齐俊杰说道：
还是那句话，纵观古今中外，任何一次楼市泡沫的破裂都是从连续的基准利率上调开始的，货币宽松惯了，就会让很多人把杠杆放到极致，好像不借点钱都对不起国家，自己就吃了大亏。但出来混早晚是要还的，海南经济泡沫就是当年宏观收紧导致的，2006年连续加息也让不少地产商倒掉了，孙宏斌早期的顺驰就在销售超过万科之后不得不贱卖。而2007年深圳还出现了大量的弃房断供情况，要不是美国也赶上了次贷危机，我们根本就没有4万亿的土壤。2013年后的宏观收紧，也让温州杭州出现过楼市下滑房价下跌的情况。
但前几次都是左手右手一个慢动作，假动作。因为国际大环境是宽松的，所以央行加息绝不玩真的，每次都是虚晃一枪就转回头宽松了。而现在不一样，国际大环境是加息的，是缩表的。央行再想玩假动作已经失去了国际土壤。所以硬着头皮也要紧缩了，最近市场利率已经大幅提升，这其实就是指出了方向，未来央行的基准利率一定是向上的，而这个幅度则取决于美国的耶伦大妈，美国把利率加到哪，央行就要跟到哪。2019年美国还要加息8次，央行至少也要加息6次。所以房奴的灾难大概从明年就会开始。还是劝大家高筑墙广积粮，多备现金。否则临时抱佛脚的话，就太被动了，到时候临时要借钱比现在要贵很多。
富人在卖房，穷人在买房
最近李迅雷说：“现状是，富人在卖房，穷人在买房，茅台价格上涨，猪肉、蔬菜价格下跌。”
马光远也说：“2016年是最好的买房窗口，2017年是卖房子。房价出现暴跌的可能性不大，但是价格回调是必然的，高净值人群应该减持房产。”
从楼市的发展来看，下跌实际上已经来了：
北京房价下跌：
链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。
北京二手房房价走势:北京部分二手房现10%降幅。新政满月，北京楼市行情正在发生逆转。经济观察报记者通过多渠道走访获悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。
深圳房价下跌：
房天下数据研究中心27日发布的一份报告显示，上周(4月17日—4月23日)深圳新房成交量增价跌，成交均价为每平方米49911元(人民币，下同)，跌破“5万元”大关。去年，深圳新房成交均价全国居首。据易居房地产研究院统计，深圳2016年新房成交均价高达每平方米53774元。
或许就像李迅雷所言，真正高净值的人群早已经预判到楼价下跌，而卖房等机会了吧！接下来，如果不早点出手，那么想卖可能也会越来越难了，因为除了限购限贷等调控措施的限制，越来越多的人会加入到观望的行列中，卖方的对手盘也将越来越少。
最终当市场情绪陷入极度低迷之际，当买涨不买跌的情绪达到顶点的时候，大量普通人群的卖房者就会将遭遇终极考验。而恰恰是这时候，如果政策有松动，那么富人或许又要率先开启买房模式了！ |
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